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恒大列出了一道战略新公式

  作者:管理员   2020-04-02 04:52:48  关注:63 人

简介在每一个行业的浩瀚红海中,唯有旗舰级企业,才能站得更高,看得更远,穿过风浪与迷雾,洞悉方向和未来。3月31日恒大2019年度业绩发布会上...


在每一个行业的浩瀚红海中,唯有旗舰级企业,才能站得更高,看得更远,穿过风浪与迷雾,洞悉方向和未来。

3月31日恒大2019年度业绩发布会上,许家印又进行了重磅官宣:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

这包括三个目标:未来三年,恒大销售额要突破1万亿,土储减少9000万平方米,降负债4500亿。

一年之计在于春。许老板一锤定音,擘划好恒大的发展大计。而且这一大计,所照射的绝不止“一年”,所牵动的更绝不止恒大。

作为行业头部,任何动作,都非自己的家事,而必将引发行业巨变。

后规模时代的又一个新时期,真的要开始了。

【1】

想要看懂恒大的新战略,其实最关键的就是厘清3个问题:一,恒大这一战略的脉络是什么?二,恒大怎样做到?三,恒大为什么要这么做?

头部企业是行业的风向标。从这个意义上说,过去几年的中国地产史,简直就是一部恒大的加冕史。

2016年,恒大成为中国内地有史以来第一家万亿总资产房企,自此“规模王”的王冠牢牢戴在恒大头上。这一年,恒大握有的现金余额也历史性地达到3043亿,同时加冕“现金王”。

2017年,恒大成为中国乃至全球唯一土储破3万亿平方米的房企,“土储王”实至名归。2017年与2018年,蝉联“利润王”,尤其是2018年,净利润增速高达106.4%。

2019年,恒大的成绩单同样引人瞩目:全年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;

合约销售面积5846.3万平方米,增长11.5%;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。各项核心指标继续保持行业领先。

而就在此时,许家印又旗帜鲜明地提出了新战略——高增长、控规模、降负债。

一条以企业升维带动行业变革之路,豁然铺就延展开来。

其实,恒大的“升维”,并非从现在开始。

三巨头中,万科起家自1984年,碧桂园发迹于1992年,而恒大从1997年才开始自己的第一个项目,并不在同一起跑线上。从1997年到2016年的20年间,恒大一直在追赶。

然而,恒大有自己的节奏。许家印牢牢抓住了中国地产的黄金20年机遇,高举高打,终于在2016年迎来问鼎巅峰的高光时刻。同时期,一些曾经领先的房企,没有踩准节奏,乱了步法,失速,踉跄,有的甚至被甩出主赛道。

到了2017年,当许多房企都在高歌猛进之时,许家印又敏锐地捕捉到历史新节点,宣布进行战略转型,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”,向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。

“规模+效益”的新模式开始确立。恒大资金杠杆随之大降,净负债率一路从2016年的450%,下降到2017年的180%左右,2018年再降到150%左右。

此次,新战略进一步提炼而成“高增长、控规模、减负债”。按照许家印的谋划,“高增长”就是要实现销售高速增长,2020年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。

“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

“降负债”就是要确保负债总额与负债率大幅下降,要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下,负债率达到行业中低水平。

其实,早在2018年,许家印就表示,恒大业绩目标8000亿都能完成,但这对恒大来说,没有必要。恒大定调“规模适度增长”,更强调“增长质量”。

因此,此次恒大进一步调整节奏,等于是启动新发展方式的升级版。

【2】

在这个战略“新公式”中,高增长+控规模=降负债。

高增长,开源;控规模,节流。前二者是手段,后者是核心目标。

在一系列业绩数据中,目前牵绊恒大前进的,也正是负债。

随之而来的问题就是,恒大能不能实现这个目标。

理工科出身的许家印在发布会现场算了一笔账:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

并且,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿负债,不仅大幅降低杠杆,还将减少100多亿的资金成本。而这一数据,会直接反映在利润中。

在“红海”中一路打拼搏击脱颖而出的恒大,不是一艘小舢板,而是航母级的产业龙头。恒大高增长底气,主要来自两方面:销售、土储。

一季度房地产最大的现象级事件就是网上销售,再具体一点说就是恒大的网上销售。

原本就是传统淡季,再加上疫情冲击,整个行业一季度销售“压力山大”,大部分房企面临去化难题。而恒大率先全面实施“网上销售”的颠覆性营销革命,实现了业绩“开门红”:销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一。

这不仅刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录,且各项指标在行业遥遥领先,验证恒大实施新战略的成效。

土储方面,在地产的黄金时代,恒大形成了房企的最大优势,就是拿到了大量优质土地储备。

即使不算旧改项目,恒大当前的土储仍高达2.93亿平方米,且67%分布在一二线城市。土地价格增长高过利息增长,庞大的优质土储,为销售规模扩大、实现高利润提供了有力支撑。

因此,恒大的调整,不是任性,而是韧性。面粉已在口袋中,做面包就有足够底气。

而为提质增效,恒大主动调整规模,集中消化现有土储、严格控制新增土储,每年减少3000万平方米,三年减少9000万平方米,将总量控制在2亿平方米左右。

一方面,销售给力,按照70%至80%的回款率,如果实现8000亿元销售,回款就是6000亿元,比往年增加1500至2000亿的规模。另一方面,由于控制土储规模,并收紧多元业务投资,降低成本支出。

一加一减,每年能够有2000亿左右的现金余额。在2022年总负债规模降到4000亿元以下,负债率降到同行业中低下水平,就水到渠成。

况且,除了强大的销售能力、充足的土地储备,恒大还有过硬的产品品质、超强的管控能力、高效的团队执行力。

高增长,开门红,有底气;

控规模,韧性足,有余地;

降负债,基础好,有节奏。

可以说,此次的“高增长、控规模、降负债”九字方针,相比较此前的“三低一高”、“规模适度”,内涵更为丰富,操作路径更加清晰,节奏感更强。

【3】

第三,恒大为什么在此时全面启动新战略?

求新求变,是恒大自带的基因。

2009年上市的时候,背景板就是“新跨越、新征程、新伟业”。短短数年,登顶行业规模之最。

2018年3月时,2017年业绩发布会背景板是“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”。结果2018年,蝉联利润王,负债率进一步下降。

到了第二年3月,背景板上的字变成“新恒大、大战略、大格局”。于是当年迅速优化形成四大产业布局,以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头。

今年又变成新战略——“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”。

每一个“新”,其实都是发展的新节奏。

在黄金时代,恒大以极大魄力高负债、高周转,成功后来居上,成为绝对头部。

而随着“房住不炒”国策的确立,房地产原本自带的金融属性逐渐退却,开始回归实体经济属性,恒大又不失时机地控规模,降负债。

要完整理解新战略,需要从三个层面进行剖析:企业、行业、国民经济全局。

企业自身,升维转型。新战略深入推进,销售业绩释放,成本降低,偿债压力缓解,资金流宽松,又助推新一轮增长,形成良性循环。

行业整体,进化发展。头部房企,不仅指在规模上是头部,更需要引领行业发展大势。在后规模时代,恒大用实际行动率先打破规模崇拜的惯性,调整节奏,将行业带入一个新的发展期。

经济全局,提质增效。房地产是国民经济的支柱产业,恒大是房地产行业的支柱企业。恒大此次的新战略中,高增长,稳经济经济复苏;主动控规模,提升质量效益;降负债,防范化解风险。三者合一,切合行业发展的历史窗口,探索一条房企安全稳健的集约型发展路径。

恒大敢于“带节奏”——比如疫情笼罩之下逆风而上全面启动网上销售;更善于“踩节奏”,从一个后来者,华丽变身为领军者,在于恒大精准切中了中国地产的发展脉搏。

期待未来的恒大,再次带出更强劲有力的节奏。


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